분양권 전세 계약, 확인해야 할 주의사항 7가지

 

요즘 신축 아파트를 찾는 임차인 중 분양권 전세를 계약하는 경우가 많습니다.

하지만 분양권 상태의 전세 계약은 일반 아파트와 달리 법적 · 실부적 리스크가 많기 때문에 계약 전에 반드시 점검해야 할 항목들이 존재합니다.

오늘은 공인중개사의 입장에서, 실제 현장에서 자주 겪는 사례를 중심으로 분양권 전세 계약 시 주의해야 할 핵심 사항 7가지를 정리해 드리겠습니다.

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1. '소유권 이전 등기' 여부 확인은 필수

분양권 상태에서는 집주인 명의로 등기부등본이 존재하지 않습니다.

즉, 소유권이 완전히 이전되지 않은 상태이기 때문에 계약자는 분양계약서 상 수분양자가 맞는지 먼저 확인해야 합니다.

✅확인할 서류

•  분양계약서 원본
•  신분증 사본
•  중도금 납부내역서(납부 불이행 시 계약 해지 가능성 있음)

 

 

2. 입주 가능 시기와 입주 지연 리스크 확인

분양권은 아직 준공 전인 경우가 많고, 입주 예정일이 지연될 가능성도 존재합니다.

계약서에 반드시 다음 내용을 명확히 해야 합니다.

• 입주일은 입주지정일 이후 O일 이내로 협의한다
• 입주지연 시 임차인의 책임이 없음을 명시
• 입주일이 미정인 경우, 보증금 지급 시기를 입주일 기준으로 조정 가능

 

3.  전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

분양권 상태에서는 전세보증보험 가입이 어려운 경우가 많습니다.

이유는 다음과 같습니다.

• 등기부등본이 존재하지 않음(미등기 상태)
•  대출금, 중도금 대출 등 선순위 채권이 보증한도를 초과할 수 있음

👉 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에 가입 가능 여부를 반드시 사전에 확인하고, 가입이 불가하다면 보증금 리스크를 대비해 특약을 강하게 작성해야 합니다.

 

 

4. 중도금 · 잔금 대출 이력 확인

수분양자가 중도금 대출을 받은 경우. 해당 대출은 대부분 담보권이 설정되어 보증금보다 우선합니다.

✅반드시 확인할 사항

• 중도금 대출액
• 분양가 대비 대출 비율
• 이자 납부 여부

특약 예시:

본 계약과 관련하여 수분양자 명의의 선순위 대출이 전세보증금보다 낮음을 확인하고, 그로 인해 임차인의 권리가 침해되지 않도록 한다.

 

5. 전매제한 및 입주자격 제한 여부 확인

 

일부 지역의 분양권은 전매가 제한되어 있어 실제 계약 체결 당시 수분양자 명의로 계약이 불가능한 경우가 있습니다.

또한 공공분양의 경우에는 '입주자격 조건(무주택자 등)'이 있어 제3자에게 임대가 불가능한 상황이 생길 수 있으므로 확인 필수입니다.

 

 

6. 전입신고 및 확정일자 가능 시점 확인

분양권 전세는 전입신고 및 확정일자가 불가능한 시기가 존재합니다.

이때는 보증금 보호가 법적으로 약해지기 때문에

✔️언제부터 전입 가능한지

✔️확정일자 기준일은 언제인지

사전에 협의하고, 가능 시점에 즉시 처리해야 합니다.

 

7. 계약서 특약 사항 꼼꼼히 작성

분양권 전세 계약에서는 일반 전세와 달리 불확실성이 높기 때문에 반드시 계약서에 다음과 같은 특약을 넣어야 합니다.

✅필수 특약 예시:

• 본 계약은 OO아파트 분양권(OO동 OO호)에 대해 체결하며, 입주지정일 이후 전입 및 열쇠 인도를 기준으로 효력이 발생한다.
• 전세보증보험 가입 불가 시, 임대인은 보증금 반환 의무 이행을 위한 담보를 제공한다.
• 중도금·잔금 납부 불이행 시 계약 자동 해지 및 보증금 전액 반환한다

 

7.  마무리 정리

분양권 전세 계약은 외형적으로는 일반 전세와 비슷하지만, 내부적으로는 법적 리스크가 훨씬 크기 때문에 계약 전 꼼곰한 확인+확실한 특약 작성이 필수입니다.

공인중개사를 통해 진행하더라도, 임차인 본인이 반드시 분양계약서, 대출 현황, 전매제한 여부를 직접 확인하고 보증금 보호를 위한 전입신고, 확정일자, 보증보험 여부까지 체크하는 습관이 필요합니다.

좋은 계약은 가격보다 정보력과 준비된 특약에서 시작됩니다.

 

👉 [전세계약 시 체크해야 할 사항 알아보기 ]